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6‧17 부동산 대책②

과열지역 투기수요 유입 차단

김창수 기자  |  2020-06-19 17:55:16
최종수정 : 2020-06-24 09:28:47

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▲인천 청라지구 전경<출처: Pixabay>

 

 

정부는 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해 조정대상지역과 투기과열지구를 추가 지정했다. 조정대상지역은 최근 주택시장 상승이 지속하는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 모든 지역이다. 투기과열지구는 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속하거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정했다. 
▲조정대상지역 및 투기과열지구 지정<출처: 국토부>

송파구는 지난 5일 잠실 스포츠‧MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료했다. 이어 강남구는 지난 13일 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주를 의뢰했다. 최근 서울 송파‧강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’조성과 관련한 대규모 사업계획이 추진 중인 개발호재 지역은 토지거래허가구역으로 지정됐다. 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화가 우려되기 때문이다. 
▲국토부 실거래 기획조사 개요(조사기간: 6~8월, 필요 시 연장)<출처: 국토부>
이에 정부는 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시 협의로 토지거래허가구역 지정을 추진한다. 허가대상 면적 초과 토지취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가가 필요하며, 허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다. 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용할(매매‧임대 금지)수 있다. 오는 23일부터 효력이 발생한다. 

국토부와 감정원은 9억 원 이상의 고가주택에 대해 상시 조사한다는 방침이다. 이달부터 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE‧용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사 착수한다. 이후 상시‧기획조사를 통해 편법증여‧대출위반‧실거래 허위신고 등을 적발해 과태료 부과 및 금융위‧국세청 등을 통보한다. 특히 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표함에 따라 조사지역을 확대해 고강도 기획조사를 할 계획이다. 

자금조달계획서 제출대상도 확대된다. 현재 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구‧조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 거래 시로 제한돼 투기과열지구‧조정대상지역 내 3억 원 미만 저가 주택은 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계가 있었다. 이에 정부는 투기과열지구‧조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거랫값과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 했다. 

자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상도 확대된다. 현재 투기과열지구 9억 원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출했다. 투기과열지구 9억 원 이하 중‧저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한됐다. 

개선내용은 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거랫값과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목별 증빙자료를 첨부해 제출토록 했다. 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사도 착수한다. 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 적용시기는 ‘부동산거래신고법 시행령’등 개정 후 오는 9월 즉시 시행한다.

현재 무주택자는 투기지역·투기과열지구 내에서 시가 9억 원을 초과하는 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년 내 전입 의무를 부과했다. 하지만 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 1주택자는 현행 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 부과됐다. 조정대상지역은 2년 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과했다. 

그러나 앞으로는 전 규제지역 내 주택 구매를 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과한다. 적용시기는 행정지도 시행 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 다만 행정지도 시행 전 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정이 적용된다. 

보금자리론은 주택구매를 위해 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지의무를 부과하고, 이를 위반할 시 대출금을 회수한다. 적용시기는 내달 1일 보금자리론 신청분부터 적용된다. 

▲보증기관별 전세대출보증 취급 현황<출처: 국토부>

갭 투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화한다. 현재 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억 원 초과 주택 구매 시 대출을 즉시 회수했다. 또 다주택자에 대해서도 전세대출 보증을 제한한 바 있다. 그러나 앞으로는 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 사는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가된다. 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 사는 경우 전세대출 즉시 회수한다. 다만 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생할 수 있는 경우에만 회수 규제적용을 유예한다. 주택도시보증공사(HUG)가 지원하는 전세대출의 보증한도도 2억원 이하로 축소된다. 
▲안전진단에 대한 시‧도 권한강화<출처: 국토부>

재건축 안전진단의 투명성‧공정성 강화를 위해 시‧도 권한이 강화된다. 우선 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시‧도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당한다. 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화를 위해 안전진단 보고서 부실작성 시 2000만 원의 과태료와 허위‧부실 작성 적발 시 1년간 안전진단 입찰이 제한된다. 적용시기는 올해 연말 ‘도시 및 주거환경정비법’개정 후 2021년 상반기에 시행된다. 

재건축부담금 규제도 개선한다. 우선 재건축부담금의 본격 징수가 시작된다. 이와 관련 정부는 한남연립(17억 원)·두산연립(4억 원)을 시작으로 하반기부터 재건축부담금의 본격 징수에 들어갈 계획이다. 현재는 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 ‘합헌’결정에 따라 제도의 본격 시행을 준비하는 단계다. 국가징수분 재배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진을 위해 노력하는 지자체에 인센티브를 부여하고 있다. 37개 지자체의 62개 조합에 약 2533억 원의 부담금 예정액(2018년 4월~2020년 6월)이 이미 통지된 상태다. 

                                                                                   <출처: 국토부>

정부는 강남 5개 단지와 강북 1개 단지, 경기 2개 단지에 대한 조합원 1인당 재건축부담금 시뮬레이션 결과도 공개했다. 시뮬레이션 결과 강남 5개 단지는 평균 4억4000만원에서 5억2000만원(최고 6억3000만원~7억1000만원, 최저 2억1000만원~2억3000만원), 강북 1개 단지는 1000만원에서 1억3000만원, 수도권(경기) 2개 단지는 60만원에서 4400만원으로 예상했다.

재건축부담금의 실효성 있는 시행을 위해 재건축 부담금 귀속비율은 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정된다. 현재 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생해 부담금 산정기준과 관련한 논란이 있었다. 광역지자체가 주요 기반시설을 설치하지만, 광역 20%·기초 30%로 기초지자체에 대한 재건축 부담금 배분율이 더 높았기 때문이다. 

이에 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용하기로 했다. 올해 12월에는 지자체·조합의 정확한 부담금 산정을 위한 한국감정원의 지원근거도 마련할 예정이다. 이 조치는 올해 말 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’개정 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용된다.

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